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賢いローンの組み方

投資用マンションの購入でローンを組む場合のポイントや、注意すべき点について解説しています。

投資用のローンが増えている

最近は、各金融機関からマンション投資用専門の住宅ローン商品が増えています。一般的に「アパートローン」と呼ばれ、家賃収入以外に給与収入がある会社員などを対象とした商品です。

ローン額は500~2,500万円、返済期間は1~20年と金融機関によってバラバラ。さらに、通常の住宅ローンと同様に審査がありますが、これも金融機関によっては条件が多くなるのもアパートローンの特徴です。

ちなみに主な条件としては以下のようなものが挙げられます。

  • 日本国籍または日本の永住権を持っていること
  • 前年度の年収が500万円以上(税込み)あること
  • 年収の35%以上の返済が可能なこと
  • ローンを利用したい店舗の近くに住んでいること

投資目的用のローンなので、入居者がいないからといって自分で住んでいたらペナルティがあるようです。詳しくは金融機関、または不動産投資会社に聞いてみましょう。

マンション投資のローン設計方法

マンション投資でローンを使う場合の注意点をまとめました。

借入額を少なくする

金融機関から借りられる住宅ローンの限度額は、8~9割。中古マンションだと、これより若干低くなります。いずれにせよ返済額は少なくなるように、またなるべく金利の低いローンを選ぶようにしましょう。

頭金0円でもローンが組める商品もあるようですが、毎月の家賃収入でローンの返済を賄えないこともあるので、頭金は物件価格の2、3割を考えておくようにしましょう。

変動金利のリスクを考える

投資用マンションを購入してローンを組む際、ローン金利タイプは変動金利型を選ぶオーナーが多いようです。もちろん、今後の金利上昇のリスクを考えて固定金利型を選ぶ方もいます。

どちらがよいか、それはオーナーがどれくらいまでの金利であれば返済可能なのかを事前に算出することで決めればよいかと思います。

例えば、1,000万円の住宅ローンを30年で返済する場合、金利3%なら月々およそ42,000円、5%だと約53,000円、8.9%(バブル期の高さ)だと約80,000円の支払額になります。

なお、多くのオーナーは、まずは変動にして家賃収入でまかなえるまで返済していき、ある程度の時期になったら「繰り上げ返済」してしまうという考えが一般的なようです。

諸経費を忘れずに

マンションオーナーの支払いは住宅ローンだけではありません。管理費、修繕積立金などの費用が毎月かかります。

このほかにも固定資産税など税金も考慮したうえで、プラス計上されるようローン返済額を決めると良いでしょう。なお諸経費は、家賃収入の10~20%程度を目安に考えるとよいでしょう。