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不動産投資の基礎用語集

このページでは不動産投資の基礎用語についてご紹介しています。これから不動産投資をしたいと考えている方は、ぜひチェックしてみてください。

【初心者編】まずはこれだけ!不動産投資の前に頭に入れておくべき用語集

不動産投資の専門用語は投資を開始してからではなく、開始前に覚えておくのおすすめです。知っておきたい用語をまとめているので、一つずつチェックして意味を理解しましょう。

表面利回り・実質利回り

表面利回りと実質利回りは、どちらも不動産投資における利回りの計算方法です。表面利回りは物件購入価格に対する年間家賃収入の割合を求めたもので、年間家賃収入÷物件購入価格×100の式で算出されます。

一方、実質利回りは、表面利回りに管理費や税金などコストを組み入れて算出される利回りです。実質利回りの計算式は、年間家賃収入-年間コスト÷物件価格×100となります。

建物の構造(S造・RC造・SRC造・W造)

建物の構造の種類を表す言葉には、S造、RC造、SRC造、W造があります。S造は「鉄骨」、RC造は「鉄筋コンクリート」、SRC造は「鉄骨鉄筋コンクリート」、W造は「木造」です。SやRCなどのアルファベットは、それぞれの構造の材質を表しています。

キャッシュフロー(CF)

不動産投資におけるキャッシュフローとは、不動産投資において発生する資金の流れを指します。主に家賃収入とコスト(経費)の差額です。収入はほとんど家賃収入ですが、支出はランニングコストやローン返済も含まれます。

団信(団体信用生命保険)

団信とは「団体信用生命保険」の略称で、不動産投資で物件のオーナーが万が一ローンを返済できなくなったとき、オーナーの代わりにローンの残額が返済される保険です。ローンの規模に関係なく完済してもらえ、残された家族はローンを支払うことなく住み続けることができます。

出口戦略

出口戦略とは不動産の最終的な売却時にどれだけの元本が確保できるか、また最終的な利回りを計算して予測するため、様々なシミュレーションを行いながら長期的な視点で企図する戦略のことです。計画通りに不動産を売却するため欠かせないプロセスとなります。

フリーレント

フリーレントとは、1~3ヶ月程度で賃料の無料期間を設ける制度のことです。2ヶ月フリーレントや3ヶ月フリーレント、中には6ヵ月フリーレントを設定している物件もあります。賃料を無料にすることで、空き室の期間を短くする対策です。

フルローン

フルローンとは、不動産の購入費用を賄うために利用するローンのことです。不動産投資では物件購入費だけでなく諸経費もかかりますが、フルローンでは諸経費は含めず物件購入費のみを補います。諸経費も含めた借り入れはオーバーローンです。

レバレッジ

テコの原理を指すレバレッジ。不動産投資は銀行から借り入れをし、それを元手に不動産投資を行い、元手の何倍もの金額を動かしたり利益を得たりすることを指します。

例えば、自己資金1,000万円と借入を利用して1億円の物件を購入すれば、レバレッジを活用したことになります。少ない資金で投資効果を上げて、収益を高めることです。

プロパティマネジメント

不動産投資収益を最大化させるため、不動産のオーナーに代わって物件の運営・維持・管理・修繕・清掃・クレーム対応などを行うことです。プロパティマネジメント会社はもちろん、不動産会社、建設会社、金融機関の関連会社などが業務を請け負っています。

ポートフォリオ

不動産投資におけるポートフォリオとは、実際に投資を行った不動産投資案件の内訳のことです。一棟投資・区分投資・戸建て・債地権投資・底地投資など不動産投資には様々な種類がありますが、それらを合わせた一群がポートフォリオです。リスク抑制のため分散投資を行う際に重要な概念となります。

与信

与信とは、融資の限度額や販売額を設定するため、債務者の属性や信用情報を査定することです。その人にいくら融資するか、いくらまで売り掛けるかなど、限度額は与信に基づいて設定。資金調達の局面において、貸借人の支払能力を見定めるための重要な指標として活用されます。

レントロール

レントロールとは、賃貸契約の条件や現状を確認できる貸借条件一覧表のことです。マンションやアパートなど物件に投資する場合、物件の質を見極める必要がありますが、レントロールはその際の基準として用いられます。レントロールが分かると質の悪い物件への投資を避けることができ、とても便利です。

「契約」時に使われる用語

売契(売買契約書)

売契(売買契約書)とは、不動産売買契約の締結の際に交わされる契約書のことです。不動産の売買代金をはじめ手付金、代金の支払時期や方法、測量、境界線の明示、瑕疵の責任など、多岐に渡る項目が記載。不動産投資を巡る契約は、売主と買主が売契に署名押印することで成立します。

重説(重要事項説明書)

重説(重要事項説明書)とは不動産売買契約を交わす前に不動産業者が購入者(投資者)に対して行う重要事項の説明、またはそれを記載した書類のことです。不動産業者は物件を売却する際、法律で購入者に重要事項の説明を行うことが義務付けられていますが、重説を作成することはその義務行為になります。

金消(きんしょう/金銭貸借契約書)

金消(金銭消費貸借契約)とは、不動産購入に必要な資金を借り入れるために金融機関と結ぶ融資契約のことです。融資額、利率、返済方法、返済期日などを記載した契約書を作成し、貸主はその契約書に従って借りたお金を利息を付けて返済しなければなりません。住宅を購入する際に利用する住宅ローンは、金消の典型例です。

手付(金)

不動産売買契約を交わす際に契約不履行のリスクを回避するため、買主が売り主に対して前もって支払う担保金を手付(金)と言います。手付が支払われていれば、売主は買主から契約解除されても発生する損害を最小限に留めることが可能です。買主が代金を全額支払うと、手付は売主から買主に返還されます。

オナチェン物件(オーナーチェンジ物件)

オナチェン物件(オーナーチェンジ物件)とはマンションやアパートなどで、入居者がいる状態で建物のオーナーだけが替わる物件のことです。オナチェン物件ではオーナーが替わっても、前のオーナーと貸借人(入居者)との契約は継続します。

区分所有権

マンションやオフィスビルなどにおいて、各戸、各フロアの購入者が購入した範囲に応じて主張できる所有権のことです。区分所有権を主張できる部分を専有部分、玄関やエレベーターなど共同使用する領域を共用部分といいます。

修繕積立金

修繕積立金とはマンションやアパートの将来的な補修や修繕に備え、管理組合が区分所有者(入居者)から徴収して積み立てるお金のことです。不動産は経年劣化や災害などで破損したり、定期的なメンテナンスが必要になりますが、修繕積立金はそうした場合に用いられます。管理費とは別経理で計上されるのが一般的です。

共益費

共益費とは、マンションやアパートなど共同住宅を維持・管理するため、入居者から定期的に徴収するお金のことです。費用が充てられる場所は専有部分ではなく、玄関、廊下、エレベータなど共同で使用する共用部分。類似の項目に管理費がありますが、共益費と管理費に違いはなく、いずれもお金の使い道について明確な決まりもありません。

【中級者向け】不動産投資に慣れてきたら知っておきたい用語集

中級者向けの不動産投資用語集をまとめてみました。不動産投資の経験がある方が覚えて役に立つ用語をご紹介しています。

インカムゲイン(income gain)

インカムゲインとは不動産を取得した後、対象となる物件を保有したり運用することによって継続的に得られる利益のことです。不動産投資の世界では、マンションやアパートのなどの家賃収入が該当します。ち

キャピタルゲイン(capital gain)

キャピタルゲインとは不動産を取得した後、対象となる物件が値上がりしたときに売却することで得られる収益のことです。不動産市場の動静に左右される面が強く、頻繁に売却チャンスが訪れるわけではありません。しかし、住宅バブルや土地バブルのように急激に相場が上昇する局面では、高いキャピタルゲインを期待することができます。

収益還元法

収益還元法とは、賃貸物件などの不動産の資産価格(収益価格)を求める場合に用いられる計算法のことです。対象物件の将来的な収益性に着目し、不動産の適正な評価を算出。収益還元法を用いることによって購入物件の価値を正しく判断できるようになるほか、銀行融資にも役立てられるメリットがあります。

バリューアップ

老朽化して資産価値の低下した不動産に対して、リフォームや耐震工事を行い資産価値を高めることです。

リノベーションとリフォームの違い

リノベーション(renovation)の意味は「修復、革新、刷新」を指し、不動産の世界ではビルや住宅に改修工事を施し、既存の状態よりグレードを上げる作業をのことをいいます。一方、リフォーム(reform)の意味は「悪い状態からの改良」。不動産の世界では老朽化した物件や施設を新築の状態に戻すことです。マンションやアパートでいうところの原状回復は、リフォームに該当します。

コンバージョン物件

コンバージョン物件とは、用途変更して再利用されている建物や土地のことを言います。例えば商業ビルをマンションに、廃校を文化施設に、農地を駐車場に用途変更すれば、それらの物件はコンバージョン物件ということになります。

AD

ADとは、advertisement(アドヴァタイズメント)の略称で、不動産のオーナーや賃貸管理会社が仲介業者に対して支払う不動産広告料のことです。マンションやアパートの収益化を目指す場合、宣伝広告を行って入居者を募る必要がありますが、その宣伝広告を仲介業者に依頼する際に、ADが支払われます。

【上級者向け】不動産投資をより深く知るための用語集

上級者向け不動産投資の基礎用語集になります。一段とレベルが上がって専門用語ばかりの紹介になりますが、不動産投資にさらに精通できるようにするためにも一語一語の意味を理解しておきましょう。

NOI・ROI

NOIは「Net Operating Income」の略称で、直訳すると運営純収益という意味になります。不動産投資では年間総収入から運用コストを差し引いて実質利回りを求めますが、この実質利回りの部分がNOIです。計算式は、NOI(運営純収益)=実効総収入-運営費用です。

ROIは「Return On Investment」の略称で、直訳すると投資利益率という意味になります。不動産投資では投資金に対する利益である費用対効果を求める場合がありますが、この費用対効果の部分がROI、すなわち投資利益率です。計算式は、ROI(投資利益率)=利益÷物件価格×100となります。

プライムレート

プライムレートとは、業績好調で財務状況が健全な優良企業に対して銀行が融資する際に適用する、優遇貸出金利のことです。返済期間が一年以内のものを短期プライムレート、一年以上のものを長期プライムレートと言います。

以前は金融政策の一種である公定歩合に連動して金利が算定されていましたが、1989年以降は市場金利の動静に連動する形で算定。変動金利型の住宅ローンの金利を決定する際の基準にもなるなど、不動産投資の世界にも影響を与えています。

バルク売り

登記簿上の複数の不動産を一括りにして売却するバルク売り。例えば、一棟のマンションの複数戸がまとめて売りに出されていたら、それをバルク売りもしくはバルク物件と言います。

個別の債権をひとまとめにして売却する手法でもあり、小口で売却するよりもスピーディーに現金化できるのがメリットです。また、取引効率を高めるため頻繁に用いられています。

デューデリ

「デューデリジェンス(duediligence)」の略称で、「物件精査」または「適正評価手続」という意味になります。簡単にいうと、投資のリスクとリターンを詳細に把握するため、不動産の取得前に対象物件に対して行う分析と調査のことです。

経済的側面、法的側面、物理的側面など様々な角度から多角的な分析を行い、物件の価値を正しく評価します。

キャップレート

還元利回や収益還元率、期待利回りという意味です。キャップレートはある期間の純収益から不動産価格を求めるために使用される率であり、管理費や修繕費などの経費を差し引いた純収益を不動産価格で除して算出されます。

キャップレートを用いた不動産価格は、純収益÷キャップレート=不動産価格の式で算出することが可能です。例えば純利益1億円の不動産でキャップレートが5%だった場合、その不動産の評価額は1億円÷0.05=20億円です。

イニシャルコスト

イニシャルコストとは、不動産を収益化する前に発生する初期費用のことです。例えば、マンションや住宅を建築する場合、物件の周辺や領域を整備するため、前段として道路工事や宅地造成工事を実施。

こうした建設工事前に発生する費用がイニシャルコストです。また、建設機械の稼働までにかかる費用、建設計画、設計、施工にまつわるコスト全体もイニシャルコストとして計上されます。

アセットアロケーション

アセットアロケーションとは投資金を一ヶ所に集中させず、複数の異なる物件に分散投資する戦略のことです。資産配分することにより、リスクを抑えながら安定したリターンを得ることができます。

例えば、アセットロケーションを用いて資産配分しておくと、ある物件の価格が暴落しても別の物件の収益で相殺できるなど、物件同士で損益を補完し合うことが可能です。

競売物件

地方裁判所によって法に基づき、強制的に競売(オークション)にかけられた物件のことです。不動産のオーナーが債務不履行に陥った場合に執行されます。競売は裁判所が物件の評価と所在地、価格、入札期日の公示を行い、入札期間中に最高額を入札した人が落札して購入するといった仕組みです。

期間中に落札者が出なかった場合は、最低入札価格を引き下げて先着順で「特別売却」します。

一種単価

一種単価とは、容積率ギリギリの建物を建築した場合の「床面積あたりの土地単価」を知るための、容積率100%当たりの土地単価のことです。坪単価を用いて算出されます。例えば、容積率200%で100坪の土地を1億円で購入した場合、坪単価は1億円÷100坪=100万円/坪です。

さらにこの坪単価を用いて算出される一種単価は、100万円/坪÷200%(容積率)=50万円となります。一種単価を計算するメリットは、容積率の違う物件の価値を比較できることです。