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中古と新築の投資マンションの違いとは?

マンション投資では中古と新築のどちらが有利なのか。それぞれのメリット・デメリットを踏まえて解説しています。

初期のマンション投資額は「新築」のほうが高い?

マンション投資で、もっとも費用がかかるのが取得コストです。取得コストは大きく、物件価格(マンションの販売価格)と諸費用の2つに分けられます。

同じ間取りや立地条件で比較すると、物件価格はもちろん新築のほうが高く、2~3割ほどの価格差があるのが一般的なようです。

また諸費用に関しても、修繕の積立基金や管理基金等の最初の準備金が多くかかる傾向があるようで、中古マンションだと50万円程度の諸費用が新築マンションだと80万円程度かかるのが一般的なようです。

しかし、投資用の中古物件は不動産取得税の軽減特例が使えないため、多額の納税通知が届くこともあります。(10万円~15万円程度)

また、空室だった場合には、室内のリフォームを行う必要性や、設備の劣化もあるので直ぐに交換しなければならない等、トータルでみると一概には「新築のほうが高い」とはいえないこともありますので、取得コストをしっかりと計算したうえでどちらがよいかを判断するようにしましょう。

利回りは「中古」の方が高くなる

利回りを決める最大の要素が、家賃収入です。家賃は新築のほうが高いだろう…と思われがちですが、これも一概にはいえないようです。

家賃を決める大きな要素は「立地」と「面積」。築浅の中古マンションなら、新築とさほど大きな差はないでしょう。物件価格は1~3割安くても家賃はそれほど差がないため、利回りは新築より中古の方が数%高くなるケースが多いようです。

しかしながら、昨今では家賃保証(サブリーズ)等で相場よりも高い家賃設定で新築マンションを販売している会社も社会問題になっています。家賃保証だから安心するのではなく、相場の家賃設定で見直したうえで利回りを計算するのが良いでしょう。

ローンは「新築」のほうが借りやすい

新築の場合、デベロッパーや不動産会社が提携している金融機関などから各種ローンを利用することが容易です。一方、中古の仲介物件の場合は原則としてオーナーが融資先を見つける必要があります。

また、融資額も新築より中古のほうが低くなりますし、返済期間も短くなります。

なお、中古マンション投資を扱う投資会社で提携している金融機関を紹介してくれる場合もあります。信頼できる会社の提携金融機関から新築マンションを購入する場合と同等の条件でローンが借りられることもありますので、一度相談してみましょう。