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中古と新築、マンション投資の利回りで得なのはどっち?

中古と新築、マンション投資の利回りで得なのはどっち?

中古マンションの利回りの相場

物件ごとに異なりますのできちんと確認する必要がありますが、中古マンションの利回りは3~7%です。物件によっては10%を超えます。

ただし、利回りのパーセンテージだけで判断するのは危険です。

中古マンションと新築マンションの利回りの違い

新築マンションの利回りの相場は2~5%で中古マンションよりも低い傾向にあります。

その理由は、購入価格の違いにあります。新築マンションの場合、購入価格(投資費用)が高いため、それに対する利益の割合はどうしても下がってしまいます。

一方、中古マンションの場合、購入価格が低いため、それに対する利益の割合は高くなり、パーセンテージが上がるのです。

たとえば3,000万円の新築マンションの利回りが2%、500万円の中古マンションが7%だった場合の単純計算した利益は新築で60万・中古で35万円です。

利回りのパーセンテージだけみるのではなく実際の収益額を見ておくのも大切なことなのです。

中古マンション投資のメリット

  • 高い利回り
  • 購入しやすい
  • 節税
  • 安定収入
  • 管理しやすい

中古マンションは新築マンションを上回る利回りが狙えます。購入価格が安いため投資しやすく、新築マンションを狙える程度の資金があれば複数の不動産を所有することができリスクを分散させることが可能だからです。

また、不動産投資ローンを組むことで団体信用生命保険を付けることができ、節税効果も見込めるのはメリットの一つ。

中古マンションにはすでに入居者がいますので、マンションの状態を確認してから投資先の選定ができ、管理が比較的にしやすく、安定収入が狙えるのが特徴です。

中古マンション投資のデメリット

  • 災害リスク
  • 利用可能年数
  • 運営コスト
  • 満室にする努力が必要

中古マンションはどうしても築年数が古くなりがちです。災害による「損傷」や「倒壊」のリスクが新築と比べて高いこと、利用可能年数が短いことを認識しましょう。

老朽化はどうしても避けることができません。中古マンションの運営コスト、とくに修繕費は高くなりがちです。また、満室にするには新築に比べて難しいことがあり、なんらかの「付加価値」を付けた宣伝が必要になる場合もあります。

中古マンションション投資の注意点

  • 利回りの把握
  • 管理意識
  • 投資物件の選定
  • 借地権物件

まずは表面利回り、実質利回りの違いを理解し、確認しておきましょう。表面利回りは収益を最大化し、コストが一切かかっていない場合の数値です。(年間収入÷物件価格×100)一方、実質利回りは収入から経費を差し引いた実際の利益のこと。((年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100)実質利回りの数値の方が実際の利益にちかくなりますので、試算は実質利回りで行いましょう。

収益を得るには運営をしなくてはならない。管理を外部委託する場合も丸投げにせずできる限り介入していくという管理意識が大切です。また、投資物件の選定も慎重におこないましょう。特に毎月地代を支払わなければならない借地権物件には要注意です。