中古マンション投資の成功法則&頼れる投資会社の情報まとめ

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失敗から学ぶ!中古マンション投資

中古マンション投資の失敗例から学ぶ成功への道

失敗例1:家賃保証の罠

まず、最初の事例は、家賃保証。この制度は、契約する管理会社などに一定の手数料を払うことによって、空室期間も家賃を保証してくれるというものです。空室期間でも収入があることから、安心していると思わぬ落とし穴もあります。

それは、長期間空き室期間が続く場合には契約更新時に保証額が引き下げられることです。そうなれば、利益が出るどころか、購入時のローンとマイナス差額が発生し、赤字になることもあるのです。

また、家賃保証の契約の多くは契約する管理会社が定期修繕を行ないます。定期修繕の費用を出すのは、投資を行なうオーナーです。そのため、利益の出ていない中古マンションを保有していると、赤字なのに管理会社への定期修繕費用を負担することにもなりかねません。

どうすれば失敗しなかったのか?

失敗防止策として重要なのは、少しでも条件の良いローンを利用することです。もちろん、中古マンションの場合には金融機関も金利を少し上げてくるでしょう。しかし、そこで、「家賃保証があるから」と妥協してしまうと、後々赤字になってしまいます。中古でもなるべく築浅のマンションを見つけて、ローン条件が有利になるように金融機関と交渉しましょう。

また、家賃保証にもさまざまな形態があります。補償金額は多少低くても手数料が安い、修繕の業者やタイミングを自分で選択できるなど、条件を検討することが大切です。

失敗例2:設備の老朽化による思わぬ出費

築年数が30年近くになると、当然設備は老朽化してきます。特に水回り、給排水管のトラブルが目立つようになり、せっかく入居者が入ったのに、水回りのトラブルのため退去してしまう事例もあるのです。そうなれば、入居者の家財に対する賠償や給排水の修繕費など、被害の程度によりますが、数百万円の出費を要することもあります。

どうすれば失敗しなかったのか?

中古マンションは築年数が経過しているほど、低価格になります。室内をリノベーションしていれば、見た目にはきれいに見えるものです。しかし、内部の排水管などのメンテナンスは目視で確認することができません。中古マンションの購入時には、これまでの修繕状況の確認、修繕積立金や今後の修繕計画などをしっかりと確認してから検討してください。

中古マンションにおける瑕疵責任は通常長くて1年程度なので、自分の目で良い物件を確認することが大切です。自分の目で見て判断することで、投資対象への深い理解にもつながります。