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中古マンション投資と節税について

ある程度の資産がある場合に、わりと容易にはじめやすいのが不動産投資です。特に中古マンションへの投資は、会社に勤めている方でもできて、投資で得られる利益もさることながら、節税の効果もあります。

確定申告で所得税が還付される

会社員の方は通常確定申告をしませんが、中高マンションでの運用利益などがある場合は、確定申告が出来ます。もちろん、利益が大きく出ていれば税金を払うことになりますが、税務上赤字がある場合は「損益通算」(※)によって、所得税が還付されることもあります。

参照元:SMBC日興証券(初めてでもわかりやすい用語集)
https://www.smbcnikko.co.jp/terms/japan/so/J0584.html

税務上赤字とは中古マンションの賃貸収入から固定資産税や修繕費、減価償却費などの必要経費を差引き、その差額が賃貸収入を上回った場合に使われる言葉です。その赤字分を損益通算によって給与所得から差し引いて、マイナスになった分を所得税の還付として受け取れます。また、住民税も所得額をもとに計算されていますので、節税できる効果も期待できるのです。

不動産所得と所得税の関係

不動産所得と所得税の関係をご紹介しておきましょう。不動産所得とは家賃収入から必要経費を引いたものです。必要経費には、管理費、修繕積立金、修繕費、借入金利、減価償却費、火災保険料などを計上できます。この必要経費が家賃を上回れば赤字となってしまうわけです。所得税は個人の総所得を合算した金額により決定されますので、不動産所得で赤字が発生した場合には、前述の「損益通算」によって、給与所得から減税されるということです。

減価償却を利用できる

中古マンション投資が節税に有利な点は、「減価償却」(※)ができることです。不動産以外の株や有価証券などでは、利益が出れば課税対象になります。もちろん、不動産も原則は同じですが、減価償却は「現金の支出がない」にもかかわらず、経費として認められています。ここが中古マンション投資が節税対策に向いている大きな特徴でしょう。しかし、減価償却はいずれ計上できなくなりますので、そのときのことを考えておく必要もあります。

参照元:経理COMPASS(減価償却費とは)
https://advisors-freee.jp/article/category/cat-big-03/cat-small-08/6906/

相続税・贈与税の節税ができる

将来的な相続税や贈与税を考える上でも、中古マンション投資は節税効果があります。賃貸マンションの敷地は貸家建付地となりますので、更地で相続するよりも、相続税の評価額が低くなります。また、贈与額が2500万円まで無税になる「相続時清算課税制度」(※)によって、贈与の負担は軽減され、相続時にも生前贈与特例によって節税できます。

参照元:生命保険文化センター(「相続時精算課税制度」とはどんな制度?)
https://www.jili.or.jp/lifeplan/houseeconomy/succession/7.html#:~:text=「相続時精算課税制度」は、60歳以上,税額を精算します。
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