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賢いローンの組み方

投資用マンションの購入でローンを組む場合のポイントや、注意すべき点について解説しています。

投資用のローンが増えている

最近は、各金融機関から投資用マンション専門のローン商品が増えています。家賃収入以外に会社から給与収入を得ている会社員などを対象とした商品です。

ローン額は500~4,000万円、返済期間は1~45年と金融機関によってバラバラ。さらに、通常の住宅ローンと同様に審査がありますが、金融機関によって条件が全く違うことも投資用マンションローンの特徴です。

ちなみに主な条件としては以下のようなものが挙げられます。

投資目的のローンなので、入居者がいないからといって自分で住んでいたらペナルティがあるようです。詳しくは金融機関、または不動産投資会社に聞いてみましょう。

マンション投資のローン設計方法

マンション投資でローンを使う場合の注意点をまとめました。

借入額を少なくする

現状、金融機関から借りられる投資用マンションローンでは、なんと諸費用を含めた分まで借りる事が出来ます。

しかし、投資として始めるのであれば返済額は少なくし、毎月の収益をしっかりと確保するためにも、なるべく金利の低いローンを選ぶようにしましょう。

頭金0円でもローンが組める商品もありますが、毎月の家賃収入でローンの返済を賄えずに毎月マイナス収支になる事もあるので、最初に頭金を出して運用を行うか、ゆくゆく繰り上げ返済をする計画を立てながら投資を始めていきましょう。

変動金利のリスクを考える

投資用マンションを購入してローンを組む際、ローン金利タイプは変動金利型を選ぶオーナーが多いようです。もちろん、今後の金利上昇のリスクを考えて固定金利型を選ぶ方もいます。

どちらがよいか、それはオーナーがどれくらいまでの金利であれば返済可能なのかを事前に算出することで決めればよいかと思います。

例えば、1,000万円の住宅ローンを30年で返済する場合、金利3%なら月々およそ42,000円、5%だと約53,000円、8.9%(バブル期の高さ)だと約80,000円の支払額になります。

なお、多くのオーナーは、まずは変動にして家賃収入でまかなえるまで返済していき、ある程度の時期になったら「繰り上げ返済」してしまうという考えが一般的なようです。

諸経費を忘れずに

マンションオーナーの支払いは住宅ローンだけではありません。管理費、修繕積立金などの費用が毎月かかります。

このほかにも固定資産税など税金も考慮したうえで、プラス計上されるようローン返済額を決めると良いでしょう。なお諸経費は、中古マンション投資であれば50~60万円程度を考えるのが一般的ですが、最近では事務手数料が非常に高い金融機関もあります。物件の価格だけではなく、諸費用でどの程度必要なのかという事は事前に確認をしましょう。

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