中古マンション投資で安定収入マニュアル » 中古マンション投資成功の鉄則

中古マンション投資成功の鉄則

中古マンション投資を成功させるための鉄則は「利便性・立地の良い場所の中古マンションを運用し、空室率を下げて高い利回りを得ること」です。どのようにして鉄則を守った中古マンション投資を行っていくのか解説していきます。

中古マンション投資を成功させるには?

軌道に乗れば長期的に安定収入が得られる中古マンション投資。成功させるためには、下記のようなリスクを知ることが大切です。信頼できるパートナー会社と運用することにより避けられるリスクも増えていきます。

すべてのマンションオーナーに、これらの課題はつきまとうもの。ですが、予測されるリスクは事前に回避できます。その重要なカギを握るのが、信頼できるマンション投資会社を見つける事にあるのです。

パートナーに選んだマンション投資会社が、経験と実績にもとづくしっかりとしたノウハウを持っていれば、リスクへの対策もわきまえています。そんなマンション投資会社であれば、収支が赤字に転落しないよう、オーナー様の一人ひとりに最適な運営プランを提案してくれるでしょう。

このカテゴリでは、信頼できるマンション投資会社を選ぶポイントや、投資プランの立て方、最大のリスクとされる「空室のリスク」の回避方法などを解説していきます。

中古マンション投資で注目すべきポイント

利便性・立地に注目する

中古マンション投資のターゲットとなるのは、高い利回りを得られることが多い単身者向け物件です。ファミリー向けと比較すると住む期間は短く、3月4月に空室ができてしまう単身者向け物件。しかし、空室ができても利便性・立地の条件が良ければ、すぐに埋まる可能性が高いのが魅力です。そのため、高利益を出すためにはなるべく単身者が好むようなマンションを購入するようにしましょう。

サラリーマンをしている単身者にとっては、通勤がしやすく、遅く帰ってきても生活に困らない環境がおすすめ。そのため、駅や都心部へのアクセスが良く、近くに遅くまでやっているスーパーがあるといった立地・利便性の良い物件を選ぶと良いでしょう。

利回りの違いを把握しておく

利回りには2つの種類があります。それは、「表面利回り」と「実質利回り」です。

「表面利回り」はマンションの購入価格のみを分母として年間合計賃料収入を割ったもの。「実質利回り」はマンションの購入価格だけでなく、仲介手数料といった諸経費も全て合わせた金額を分母として年間合計賃料収入を割った利回りを指します。中古マンションを購入する際は、表面利回りだけでなく諸経費を全て含めたトータルでの利回りを確認すれば、利回りと収入のギャップで悩むことが少なくなります。

空室リスクを考えておく

中古マンション投資を行う上での収入は賃料のみ。空室になってしまった場合、収入がゼロになってしまうので、空室対策は必須です。少しでも立地条件が良く、利便性の良いエリアの中古マンションを購入することで空室率を下げられます。

空室になっても家賃収入を得る方法としてサブリースと呼ばれるものがあります。不動産会社に物件を貸し出し、空室対策を含めた賃貸経営を任せる方法です。空室になるリスクがある分、家賃収入が下がってしまう可能性もあります。

サブリース契約とは?

近年テレビなどでも多く耳にするようになってきた「サブリース契約」とは、アパートの管理形態のひとつ。該当の物件を不動産管理会社一括で借り上げ、入居者へ転貸する管理手法です。

サブリース契約は、物件への入居者がいる・いないに関わらず、オーナーは物件を管理する不動産管理会社から確実に賃料を得られることで安定した収入が得られる点においてメリットがありますが、自分で物件を管理する「自主管理」と比較すると、得られる収入は家賃収入の80〜90%ほどといわれています。

サブリース契約のメリット

管理事務の負担がなくなる

サブリース契約を結んだ場合、入居者募集や契約更新・退去への対応、メンテナンスなど、物件に関する管理業務は全て不動産管理会社が行うことになります。このことから、オーナーは面倒な管理事務を行う必要がなく、不動産管理会社から送付されてくる送金明細を確認するだけで済みます。
入居者からの問い合わせなども全て不動産管理会社が行うため、トラブルやクレームなどの対応に時間を取られることもありません。物件の管理業務はオーナーにとって非常に負担になるものですが、サブリース契約は物件の管理に関する負担を大幅に軽減できる点がメリットです。

空室や家賃滞納のリスクが無く安定した収入が得られる

サブリース契約の場合、ひと部屋ごとではなく不動産管理会社がマンション丸ごとを借り上げて、オーナーに対して賃料を支払う形になります。このことから、たとえ空室があったとしてもオーナーは一定の収入を得られます。また、たとえ入居者が家賃を払えない状況に陥って家賃滞納が起きてしまったとしても、サブリース契約の場合、不動産管理会社からの収入に影響はありません。
このように、空室や家賃滞納があったとしても、オーナーは安定した収入を得られる点もメリットのひとつといえるでしょう。

入退去が発生した時の広告料・原状回復費の負担軽減

マンション経営を行う場合には、入居者募集の際に広告費用が必要になることがほとんどです。しかし、サブリース契約を結んだ場合には入居者募集は不動産管理会社が行うため、オーナー自身は入居者募集に関する広告料を削減できます。同様に、入居者が退去した際の原状回復にかかる費用の多くも不動産会社が負担するため、入居者が退去した際の費用負担も軽減できるでしょう。
ただし、広告料や原状回復のための費用は100%不動産会社の負担となるわけではないことが一般的となっていますので、どの程度の費用が発生する可能性があるかはあらかじめ確認しておいたほうが良さそうです。

相続税の軽減・確定申告の手間が省けるなど税務が楽に

サブリース契約では、税金の面でもメリットがあります。 まず相続税については、サブリース契約を行うと相続税を低く抑えられる可能性がある点がメリット。これは、物件の入居率が高いほどに相続税の額が低くなりますが、サブリース契約の場合は「入居率=100%」として相続税が計算されるためです。
また、毎年の確定申告が非常に楽になります。サブリース契約を結ぶと、家賃が入るたび、入居・退去のたびに発生する費用を毎回計上する必要はありません。収支管理が非常にシンプルとなるため、結果的に確定申告にかかる手間も減らせます。

サブリース契約のデメリット

家賃自体は下がる・一定期間ごとの賃料見直しもある

サブリース契約を結ぶと、オーナーと入居者の間に不動産管理会社が入ることになります。そのため、入居者が支払う家賃が全てオーナーになるわけではありませんので、結果的に自身で物件を管理するよりも収入は下がることになります。一般的には、家賃相場は自主管理を行う場合と比較して80〜90%程度になるといわれています。このことから、物件の投資効率も自身で物件の管理を行う場合よりも低くなります。
さらに、一定期間を過ぎると賃料の見直しが入るという点も覚えておきたいところです。サブリース契約では、契約時の家賃保証がずっと続くわけではなく、多くの場合2年ごとなど一定期間に賃料の見直しが行われることが一般的。この見直しのタイミングで賃料が下がってしまうケースもあることはあらかじめ念頭に置いておきましょう。

免責期間の存在

サブリース契約では、免責期間についても覚えておく必要があります。この免責期間は、物件を新築した後や入居者が退去した後に新たな入居者が決まるまでに必要な期間として設定されているもので、ほとんどのサブリース契約で設けられています。
この免責期間は1ヶ月半〜半年程度とされていますが、この期間不動産管理会社による家賃保証は行われませんし、すぐに入居者が決まったとしても、免責期間中の家賃はオーナーには入らないという点は覚えておきましょう。そのため、自身で物件を管理していても、サブリースの場合でも、入居者が退去した後は家賃が入らない期間が発生します。

入居者を選べない

入居者の募集も管理会社に任せられる点はサブリース契約のメリットではあるものの、逆に「オーナー自身は入居者を選べない」という面もあり、この点が通常の管理委託とは異なります。 通常の管理委託の場合は、不動産管理会社が募集した入居希望者について、「入居しても良いかどうか」をオーナーに確認するというステップがあります。しかし、サブリースの場合は入居可否の確認がオーナーに対して行われないケースもあります。
その場合、ある特定の人物が入居することによって入居者全体のマナーが下がってしまう、といったトラブルが発生する可能性も否定できません。トラブルが起きたとしてもオーナーが得られる収入に変化はないものの、自分の物件でそのようなトラブルが起きることは避けたいと感じるのではないでしょうか。

サブリース会社の倒産の可能性

サブリース会社も一般的な会社と同じように、経営状況が悪化すれば倒産することもあります。もしサブリース会社が倒産してしまった場合には、オーナーも収入を得られなくなります。
また、この場合は入居者とサブリース会社で結ばれた契約をオーナーが引き継ぐことになります。満室となっている物件の場合では問題がないことが多いですが、空室が目立つ物件の場合にはその空室リスクについてもオーナーが抱えてしまうことになります。さらに、契約内容によっては物件のオーナーが入居者についての情報を全く知らないというケースも考えられます。
サブリース会社が倒産してしまった場合には、このようなリスクが発生する可能性がある点についてもあらかじめ覚えておくことも大切です。

空室保証との違い

サブリース契約は一括で不動産会社に借り上げてもらう契約ですが、空室保証という選択肢もあります。こちらは物件の管理などはオーナーが行い、空室が出てしまった時のみ契約内容によって家賃にあたる額を会社から支払ってもらえるものです。保証される割合は会社・契約によって異なるので、注意しましょう。

このサイトで紹介している中でも、空室保証サービスの提供について公式サイトに記載がある中古マンション投資会社がありました。こちらのページもチェックしてみてください。

口コミ評判で高評価!
駅チカ物件も多数!
「中古マンション投資会社ランキング」はこちら

中古マンション投資の今後について

高齢者対応・高級志向がカギ

中古マンションは現在のトレンドに加え、高齢者対応と高級志向が加わると考えられています。

高齢者が増える社会の流れを考えると、中古マンションを借りる高齢者の割合も増えてきます。今までのサラリーマン単身者向けでなく、退職した高齢者に好まれるようなマンションにも注目しておきましょう。

また大手不動産業者は、従来の中古マンションと比べて高級志向の物件を建てています。世間では設備のクオリティも求められている流れになってきているようです。

信頼のおける不動産投資会社を見つける

中古マンション投資を成功に導くポイントとして、信頼のおける不動産投資会社の見極め方を解説しています。

信頼のおける不動産投資会社を見つけるはこちら

中古マンション投資で知っておきたい立地条件

中古マンション投資で重視するポイントの一つが「立地」。こちらでは、中古マンションの立地の重要性と、どのような立地が人気を集めやすいのかについて解説しています。

中古マンション投資で知っておきたい立地条件はこちら

綿密な投資プランを立てる

収支や将来設計を踏まえた、堅実に軌道に乗せるための中古マンション投資プランの立て方を解説しています。

中古マンション投資を成功に導くプランの立て方はこちら

空室リスクが少ない物件を選ぶ

投資用中古マンションの中で空室リスクが低い物件とは?その条件となる要素について解説しています。

空室リスクが少ない中古マンション投資とは?はこちら

中古と新築、マンション投資の利回りで得なのはどっち?

中古マンションの利回りは3~7%です。物件によっては10%を超えます。新築よりも高い傾向にあるとはいえ、利回りのパーセンテージだけで判断するのは非常に危険。こちらでは、マンションの利回りについて解説しています。

中古と新築、マンション投資の利回りで得なのはどっち?はこちら

中古マンション投資でおすすめの不動産投資会社
ランキング
クレド
google
レビュー
評価
4.2
中古物件の
掲載数
146
駅チカ
物件数
35
シノケン
ハーモニー
google
レビュー
評価
3.5
中古物件の
掲載数
43
駅チカ
物件数
7
和不動産
google
レビュー
評価
3.4
中古物件の
掲載数
79
駅チカ
物件数
3

※Googleレビュー評価が3.0以上で、中古物件をHPに30件以上掲載している3社をピックアップしています(情報は2020年7月22日時点)。
※「駅チカ度」は山手線内の駅から徒歩5分以内にある物件の数を示したものです。

おすすめの中古マンション投資会社ランキング

中古マンション投資を成功させるには、会社選びが最重要。「口コミ評価」「物件数」「駅チカ物件数」をもとにしたおすすめの中古マンション投資会社をランキングで紹介します。