信頼のおける不動産投資会社を見つける
投資用中古マンションの購入・管理で信頼できる、不動産投資会社を見分けるポイントを解説しています。
投資会社選びのポイント
どの投資でもいえることですが、上手に運用していくためには知識やノウハウを持った、信頼できるパートナーを見つけることが大切です。とりわけ、中古マンション投資などの不動産投資は、専門的な知識を多く求められる分野。ですので、信頼できて実績や経験の多い会社を選ぶことが重要なポイントとなります。
具体的な判断材料を以下にまとめました。
人気エリアの優良物件を多く取り扱っている
人気エリアは時代によって変わっていきますが、東京都心が安定していることは間違いありません。
とりわけ、山手線内側・城西・城南などはバブル期より地価が安定したこともあって、企業・教育機関の都心回帰が進み人口は増加しています。
その様に、需要が安定していて、物件の供給戸数も少ないエリアで「自分も住んでみたい」と思えるような魅力的な物件を多く抱えている会社を選ぶようにしましょう。
利回りの高い物件が多いこと
中古マンション投資の広告などでは、「利回り10％」などとうたっているものを見かけることがあると思います。もちろん、利回りの高い物件にこしたことはありませんが、注意したいのは「実質利回り」のチェックです。
利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。大きな違いは必要経費を勘定しているか否かということ。表面利回りは、経費を含まず計算されていますが、実質利回りには固定資産税や管理費、修繕積立金、不動産仲介手数料などマンション運営に必要な経費を想定して算出しています。
■表面利回り＝（想定される年間家賃収入）÷（物件の購入価格）
■実質利回り＝（年間家賃収入－経費）÷（物件の購入価格）
https://lions-mansion.jp/guide/effective_use/e03/
高い利回りをうたう物件の中には税金や管理費なども高く、実質利回りはそれほど高くなかった…などということがないよう、ともにチェックしておきましょう。
また、現状の利回りが高くても、家賃設定が相場と不一致になったままで計算がされていたり、修繕積立金が値上がり前の設定であったり、提携している金融機関が少なく高金利での提案だったりと、正しく見定めるポイントはまだまだあります。
保証サービスが充実している
ほとんどの不動産投資会社では、家賃保証や滞納保証といったシステムを設けています。家賃保証に関しては様々な問題が世の中を騒がせていますが、相場と釣り合わない長期の家賃保証契約が結ばれていたため、数年で家賃保証金額を下げられたりする事例が後を絶ちません。中には空室のままの物件まである始末です。しっかりと賃料相場を提示してもらい、その根拠のもとに話をしていきましょう。『家賃保証だから安心』『大手企業だから安心』など、人任せにする運用はやめましょう。
また、滞納保証の期間は会社によって違いがあります。その会社がどのように対応しているのかをしっかりと確認し、長く保証してくれる会社を選ぶこともひとつの判断材料となります。
入居者がいなければ収入はゼロ。家賃収入が基盤となる投資運用なので、家賃相場や質の良い入居者が借りてくれる事は利回りに直接関わる問題です。長期の運用だからこそ、管理会社に頼りきりになるのではなく、物件のエリアの特徴や相場観、今後の見通しなどに精通した運用会社をパートナーに選ぶことこそが、投資成功のための重要なポイントとなります。
このほかにも、定期的なメンテナンスや入居者募集広告の展開など、オーナー様の負担をできるだけ抑えるサービスの有無も判断材料にするとよいでしょう。
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