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空室リスクが少ない中古マンションを選ぶ

中古マンション投資の大きなリスクである「長期間の空室」。それを回避するための物件選びのポイントを解説しています。

空室のリスクを回避するために

家賃収入で利益を得る中古マンション投資における大きなリスクは、「空室が続くこと」です。家賃収入がなければ、ローンの返済や管理費、手数料などの支出ばかりが増えるだけ。これを避けるためには、空室率の低い人気エリアや今後伸びる再開発エリアで魅力的な物件を選べばよいのです。

人気エリアは時代によって変わっていきますが、東京都心が安定していることは間違いありません。とりわけ、山手線の沿線・城西・城南などは企業・教育機関の都市回帰によって、2025年までは人口の増加が予想されています。

また、東京でのホテルや施設の建築ラッシュにより、東京都心は非常に活性化しているので、ますます需要が高まっています。

しかも、中古マンション投資のメインターゲットである単身者は、東京の総人口が減少し始めても増えていくとも予測されています。これは、大学生や企業勤めの一人暮らしの『若者』だけでなく、企業が多いことから海外からも仕事を求めて東京に住む『エリート外国人』や、高齢化が進むことよって『一人暮らしのお年寄り』も増えていくことが予想されるため。病院や商業施設などに近い都心の便利なところで暮らしたいと考える高齢者も増えているようです。

投資会社選びの際には、こうしたエリアで「自分も住んでみたい」と思えるような魅力的な物件を多く抱えているところを選ぶようにしましょう。

空室リスクが低いのは都心か地方か?

空室リスクが低いのは都心と地方のどちらでしょうか。結論からいうと、都心のほうが空室リスクが低いといえます。日本の人口は減少傾向にありますが、東京都心部の人口は増え続けている状態です。そのため、現状の物件数だけでは供給が追いついていないことも想定されます。そういった人たちを狙うことで、長期間の空室を避けることができるでしょう。

では地方はリスクが高いかというと、一概にそうはいえません。人気のエリアに物件を持っている場合はしっかりと市場に対してアピールし、管理を行うことで空室リスクも少なくできるでしょう。また、都心であってもしっかりと管理をしていかないと空室のリスクは高まってしまいます。

空室リスクの低い物件の特徴

空室リスクの低い物件とはどういう物件なのでしょうか。アパートかマンションかでいうと、マンションタイプの物件のほうが、空室リスクは低いようです。なぜかというとセキュリティが整っていて、高級感のあるマンションの人気が高まっているためです。

アパートを保有する場合、個室ごとではなく棟ごとの購入になる場合が多く、人気のないエリアであった場合はすべての部屋に空室リスクがあります。それに比べてマンションの場合は、1部屋ごとの購入となる場合が多く、さまざまな場所に複数部屋を持つことが可能です。エリアを分けることで空室リスクを分散させることができるでしょう。

空室リスクを低くできる管理会社の見極め方

どの管理会社と契約するかで空室リスクを下げることも可能です。まずは、管理会社がほかにどのようなところを管理していて、どれくらい実績があるのかを確認しましょう。また、管理の仕方も重要です。どこまで対応してくれるのか、突発的な事故への対応なども契約前にしっかりと確認しましょう。場合によっては口コミを確認するのも有効です。

そのほか、管理会社のスタッフと実際に会って話してみることが重要だといえます。管理会社といえど、実際に管理をするのは人です。そして、住んでいる人に接するのも人です。実際に話してみて信頼できそうな人か、仕事は丁寧にやってくれそうな人かを確認しましょう。

空室リスクをできるだけ下げるにはしっかりとしたリサーチが必要です。できるだけ都心部の人気エリアのマンションを選ぶようにし、管理会社の対応範囲や人柄などを確認することで、空室リスクを下げることができるでしょう。

相場に見合った家賃かどうかをチェック

収入を増やしたいと家賃を安易に引き上げると、かえって空室リスクを高めてしまいます。そのエリアで、駅からの距離、築年数がほぼ同じような物件と比較して相場はどれくらいなのか、知っておくことが大切です。

それなりの実績がある投資会社であれば、相場に見合った家賃を提示してくれますが、オーナー自身もあらかじめ調べておくと、実績のある会社かどうかを見極める判断材料にもなりますよ。

また、実際に物件のあるエリアに足を運び、地場の不動産屋で相場観の確認をすることもひとつの方法です。

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※「駅チカ度」は山手線内の駅から徒歩5分以内にある物件の数を示したものです。

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