中古と新築、マンション投資の利回りで得なのはどっち？

中古マンション投資と新築マンション投資における利回りの違いや、中古マンション投資のメリット・デメリットなどを詳しく解説しています。

マンション投資における「利回り」とは？

利回りとは？

利回りとは、初期投資の費用を何年で回収できるのかという割合であり、投資事業の収益性や有益性を考える上で決して外せない重要なポイントです。

例えば、100万円の初期費用がかかる投資があったとして、年間10万円の収益を上げられれば、基本的には10年間で投資費用を回収できる計算となり、利回りは10％となります。また、11年目からはすでに初期費用を回収し終わっているため、年間10万円は全て利益になり、事業を継続すればするほど利益が上昇していくという仕組みもポイントです。

利回りが高ければ高いほど回収期間が短くなり、また得られる利益は多くなっていくため、利回りの良さを見極めることがあらゆる投資事業において成功の秘訣とされています。

不動産投資の利回りは多角的に考える

不動産投資の場合、初期投資として物件を取得する費用がかかるだけでなく、固定資産税や管理費、修繕費や保険料など様々なコストが発生します。そのため、単純に家賃収入だけで利益や利回りを考えることはできません。

また、必要経費を考える際にも、マンションの構造や耐用年数、築年数などによって経費の額が変わるため、不動産投資の利回りや有益性を検討するにはそれぞれの物件や投資プランに応じた条件を事前に把握しておくこと必要です。

不動産投資の利回りには3種類がある

中古マンション投資や新築マンション投資といった不動産投資の場合、利回りは大きく以下のような3種類に分けられます。

• 想定利回り
• 表面利回り
• 実質利回り

不動産会社を介して不動産投資を始める場合、不動産会社が提示している利回りがどの利回りを指していて、実際の収益性を考えるためにはどの利回りを計算しなければならないのか、きちんと把握しておくことが必要です。

想定利回り

想定利回りとは、マンション投資やアパート投資において、全室に入居者がいる状態（満室状態）を前提とした利回りです。つまり、マンション投資が成功した場合の利回りとも言い換えられるでしょう。

この場合、想定利回りは以下のような計算式で算出されます。

想定利回り＝投資で得られる全収入÷物件取得費×100（％）

表面利回り

表面利回りとは、マンション経営にかかる税金や管理費といったランニングコストを考慮せず、物件取得費と現在の収入だけを参考にして計算される利回りです。

常に満室状態を前提とする想定利回りに対して、表面利回りでは今現在の空室状況などが考慮されているため、より現実的な利回りの把握に役立ちます。

なお、マンションの一室だけを活用した不動産投資や、戸建て物件を活用した不動産投資であれば、想定利回りと表面利回りは同じ意味を持つでしょう。

表面利回りの計算式は以下になります。

表面利回り＝現状の不動産投資で得られる全収入÷物件取得費×100（％）

実質利回り（NOI利回り）

実質利回り（NOI利回り：Net Operating Income利回り）とは、文字通り、その不動産投資で実質的に得られる利益を考えた利回りです。具体的には、不動産の取得費用と空室状況を反映した家賃収入に加えて、様々な必要経費についてもトータルで考えます。

実質利回りは以下のような計算式で算出します。

実質利回り＝（現在の投資で得られる全収入－必要経費）÷物件取得費×100（％）

期待利回り

不動産投資では「期待利回り」という数値にも注目されます。期待利回りとは、投資家が投資対象に期待する利回りであり、表面利回りよりも実質利回りに近い数値となることが通常です。

実質利回りが期待利回りよりも高くなっていれば、その物件は不動産投資の対象として魅力的であると考えられます。

不動産投資の魅力は表面利回りだけでなく実質利回りからも考える

表面利回りと実質利回りとの関係

不動産の賃貸状況や入居率と、家賃による収入額から計算する表面利回りは、その地域ごとの不動産投資の価値や物件相場、家賃相場などを考えるために役立ちます。

例えば同じ5,000万円のマンションであったとしても、家賃相場が高いエリアであれば表面利回りも高くなりがちです。加えて、マンションの修繕やリスク管理にかかる費用は日本全国を通してそれほど差がないことから、同程度の規模や入居率の物件を比較検討する場合、表面利回りの平均や市場相場が高いエリアで不動産投資を始める方が有利かも知れません。

しかし、どれほど表面利回りが良くとも、実際に家賃収入と必要経費とを比べた実質利回りが低ければ、投資事業としてのメリットをあまり追求できない可能性もあります。

まずは表面利回りの平均相場を知る

同程度のクラスのマンションであっても、物価の高い地域と安い地域では物件の取得費や家賃相場が異なっているため、エリアによって表面利回りの相場も変動します。

しかし、同一エリア内で比較する場合、物件取得費や家賃相場の考え方が共通していることから、表面利回りの差によって投資対象物件としての価値を考えることは可能です。

不動産会社は表面利回りをアピールしている

一般的に、不動産投資を仲介する不動産会社などは、投資家を集めるための宣伝や広告で表面利回りをアピールしています。また、その際は「表面利回り」と表記せず、ただ「利回り」とだけ表記されていることが少なくない点も見逃せません。

これにより、不動産投資会社の広告上では「利回り10％」というような、とても高い利回りが載っていることもあるでしょう。

しかし、このような利回りはあくまでも表面利回りであり、その広告に載っている不動産を購入して投資を始めたとしても、本当に10年間で初期投資を回収することは現実的に困難です。

表面利回りにしか言及しない不動産投資会社は要注意

不動産投資会社は中古マンション投資や新築マンション投資のプロであり、当然ながら表面利回りだけでなく実質利回りについても理解しています。それにもかかわらず、顧客に対して表面利回りしか説明せず、いかにもリスクやデメリットがないというセールストークをしてくる担当者は、残念ながら不誠実と言わざるを得ません。

エリアごとの平均利回り

一般財団法人日本不動産研究所では、日本国内の不動産投資市場に関する調査を定期的に行っており、その結果を見るとエリア別の大まかな期待利回りの平均を確認することができます。

例えば「第44回不動産投資家調査（2021年4月現在）」において、東京都の目黒区や世田谷区のファミリー向けマンションの場合、期待利回りは4.3％、墨田区・江東区では4.5％の期待利回りとなっています。一方、ワンルームマンションであれば目黒区・世田谷区で4.2％、墨田区・江東区では4.4％となっており、これらのエリアだけを見ればファミリー向けマンションの方が期待利回りにおいて優れていると判断可能です。

加えて、同調査では地域ごとの違いについても調査されています。

例えば、全てのファミリー向けマンションが同条件の物件として、地域ごとの期待利回りの差は以下のようになりました。

• 札幌：5.5％
• 仙台：5.5％
• 横浜：4.9％
• 名古屋：5.0％
• 大阪：4.9％
• 広島：5.8％
• 福岡：5.1％

地価の高い都市部では家賃相場も高くなる反面、そもそも物件取得費が高額になりやすく、期待利回りも低くなりがちということがポイントです。

中古マンションと新築マンションで利回りはどう変わるのか？

物件取得費と家賃収入とランニングコストのバランスが肝心

新築マンションは家賃を高く設定しやすく、修繕費などのコストは抑えやすくなります。しかし、物件取得費は高額になり、それが利回りの計算にも影響します。

対する中古マンションの場合、物件取得費は安く済みますが、家賃収入は新築マンションよりも少なくなり、さらに修繕リスクによるコスト増が問題です。

総合的に考えると、新築マンションよりも物件取得費を抑えやすく、修繕リスクが少ない、築浅の中古マンションが狙い目といえるかも知れません。

ただし、築浅であっても修繕リスクや現状の入居者に関連したトラブルのリスクはあり、必ず事前に詳細な調査と投資プランの構築を考えることが重要です。

減価償却費と耐用年数

マンションのコストを考える上で、築年数に影響されるポイントは修繕リスクや家賃の他にも、減価償却費があります。

減価償却費とは、物件の取得費を、法定耐用年数など一定の年数で分割した費用であり、年間の必要経費として計上できるコストです。

新築マンションでは物件取得費が高くなりますが、耐用年数は例えば住居用のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションで47年となっており、長期間にわたって減価償却費を毎年の家賃収入から差し引けることになります。

一方、中古マンションでは物件取得費が安くなる反面、購入時に築年数を重ねており、減価償却費の計算で用いる耐用年数も新築マンションより短くなることが必然です。このため、短期間で物件取得費を分割することになり、減価償却費は新築マンションよりも高まりやすくなります。

減価償却費はすでに支払った物件取得費に対するコストであり、改めて費用の支出は発生しません。しかし利回りを考える経費には算入しなければならず、さらに不動産投資による節税効果などを考える上でも重要です。

マンションの法定耐用年数は構造や用途ごとに法律で定められているため、目的の物件に対応した数値を確認しておきましょう。

利回りのシミュレーション方法

例えば1室の家賃が5万円、30室中20室に入居者がいるRC造で築20年の中古マンションを1億円で購入したとします。

この場合、表面利回りは以下のようになります。

5万円×20室×12ヶ月÷1億円×100（％）＝12％

しかし、表面利回りで12％という数値を得られていたとしても、30室のマンション全体にかかる保険料や固定資産税などの税金、さらに管理会社への支払いや修繕コストなどで年間720万円の経費がかかれば、実質利回りは4.8％にまで低下することがポイントです。

もちろん、上記のシミュレーションはあくまでも仮定のものであり、実際には途中で新しい入居者が現れたり、退去者が現れたりするかも知れません。また、新しい入居者は現状よりも安い家賃設定にしなければならない可能性もあり、完璧に正確な実質利回りを計算することは現実的に不可能です。

表面利回りと実質利回りとの差で支出の見直しを検討

表面利回りと実質利回りの差は、言い換えれば投資事業にかかるコストの差であり、あまりにも差が大きくなればコスト削減の検討をすべきと判断できます。

本当の意味で必要な経費を見直して、無駄を省きつつ収益性を高めていくことが、マンション投資において大切な工夫といえるでしょう。

中古マンション投資のメリット・デメリット

メリット

• 高い利回り
• 購入しやすい
• 節税効果
• 安定した収入が見込める
• 管理しやすい

物件取得費を抑えやすく、すでに入居者がいて住民のニーズや家賃相場を確認しやすい中古マンションは、実質利回りを計算しやすく投資を始めやすい物件ともいえます。また、短期間で減価償却を完了させるため、必要経費が増大して節税効果につながることもメリットです。

毎年の家賃推移状況を具体的に確認して、より現実性のある投資プランを考えられることも魅力です。

デメリット

• 故障・倒壊のリスク
• 法定耐用年数の短さ
• ランニングコストの高さ
• 空き室リスクへの対応
• 金融機関のローン審査が厳しい

中古マンション投資におけるデメリットには、修繕リスクと安全性の問題、さらに家賃設定が低くなりやすいといったものが挙げられます。

特に、経年劣化によって設備の不具合が生じやすくなるだけでなく、外観や書類からは判断しづらい構造部分のリスクがあることも見逃せません。また、築年数によっては現在の法定基準に適合していないケースもあり、リフォームやリノベーションを検討した際に工事が困難になる可能性もあるでしょう。

その他、法定耐用年数が短いことでローン審査が厳しくなったり、借地権物件のように月ごとの地代を支払わなければならなかったりといったケースもあります。

利回りから考える中古マンション投資の注意点

まず、表面利回りや実質利回りについて正しく違いを確認することが不可欠です。特に中古マンション投資の場合、現状の入居状況にもとづいた実質利回りを計算することができます。

一方、少しでもリスクやコストを抑えるには、築年数やマンションの状況に合わせたリスクマネジメントが大切であり、信頼できる管理会社を見つけて問題を早期発見・早期解決していくことも重要です。特に、表面利回りだけでなく実質利回りや投資のデメリットについてもきちんと説明してくれるかどうかは、誠実さを見極める目安の1つとなります。

もちろん、たとえ信頼できる管理会社であったとしても、外部業者へ任せきりにせず、投資家かつマンションのオーナーとして自分自身で学びながら理想的な管理体制を追求していくようにしてください。