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失敗から学ぶ!中古マンション投資

失敗例1:家賃保証の罠

まず、最初の事例は、家賃保証。この制度は、契約する管理会社などに一定の手数料を払うことによって、空室期間も家賃を保証してくれるというものです。空室期間でも収入があることから、安心していると思わぬ落とし穴もあります。

それは、長期間空き室期間が続く場合には契約更新時に保証額が引き下げられることです。そうなれば、利益が出るどころか、購入時のローンとマイナス差額が発生し、赤字になることもあるのです。

また、家賃保証の契約の多くは契約する管理会社が定期修繕を行ないます。定期修繕の費用を出すのは、投資を行なうオーナーです。そのため、利益の出ていない中古マンションを保有していると、赤字なのに管理会社への定期修繕費用を負担することにもなりかねません。

どうすれば失敗しなかったのか?

失敗防止策として重要なのは、少しでも条件の良いローンを利用することです。もちろん、中古マンションの場合には金融機関も金利を少し上げてくるでしょう。しかし、そこで、「家賃保証があるから」と妥協してしまうと、後々赤字になってしまいます。中古でもなるべく築浅のマンションを見つけて、ローン条件が有利になるように金融機関と交渉しましょう。

また、家賃保証にもさまざまな形態があります。補償金額は多少低くても手数料が安い、修繕の業者やタイミングを自分で選択できるなど、条件を検討することが大切です。

失敗例2:設備の老朽化による思わぬ出費

築年数が30年近くになると、当然設備は老朽化してきます。特に水回り、給排水管のトラブルが目立つようになり、せっかく入居者が入ったのに、水回りのトラブルのため退去してしまう事例もあるのです。そうなれば、入居者の家財に対する賠償や給排水の修繕費など、被害の程度によりますが、数百万円の出費を要することもあります。

どうすれば失敗しなかったのか?

中古マンションは築年数が経過しているほど、低価格になります。室内をリノベーションしていれば、見た目にはきれいに見えるものです。しかし、内部の排水管などのメンテナンスは目視で確認することができません。中古マンションの購入時には、これまでの修繕状況の確認、修繕積立金や今後の修繕計画などをしっかりと確認してから検討してください。

中古マンションにおける瑕疵責任(契約不適合責任)の期間は、民法の規定する買主が瑕疵を知ってから1年以内なので、自分の目で良い物件を確認することが大切です。自分の目で見て判断することで、投資対象への深い理解にもつながります。

参照元:SUUMO:https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/baikyaku/bk_other/baikyaku_keiyakufutekigousekinin/#tboc3

失敗例3:相場への知識不足

ビギナーにありがちですが、相場をチェックしないまま、営業担当者の営業トークに丸め込まれてしまい、結果、赤字物件を買わされてしまうということがあります。

これは不動産会社に提示された収支計画書に全幅の信頼を置いてしまい、相場を調べることを怠ってしまったケースです。

相場の調査をせずに営業担当者の話を鵜のみにして割高な物件を購入した場合、利益が少なくなるどころか、月の収支はゼロ、もしくはマイナスになってしまう可能性もあります。そのため、購入時は十分に注意しなければなりません。

どうすれば失敗しなかったのか?

失敗を回避する方法は、近隣マンションの相場を徹底的に調査することです。相場への知識があれば、不動産会社が提示する価格が適切かどうか分かりますし、不適切だった場合に堂々と価格交渉することもできます。

逆に、相場を知らない人は、営業マンのプロフェッショナルな営業トークに飲み込まれてしまい、簡単に契約を結んでしまうことになりかねません。

この点、営業マンがどのような営業トークで攻勢を仕掛けてくるか、それに対してどのように反論できるか、シミュレーションしておくことも対策として有効です。

失敗例4:物件価格と利回りだけを見て投資

当初の物件価格と利回りの良さに惹かれて購入し、その後、利回りが悪くなって投資に失敗するという事例もあります。

物件価格が安く当初の利回りも良かったので、購入した方は安定的に利益が出せるだろうと考えたようですが、実は周辺の物件に比べて家賃が高く、しかも築年数や立地条件(駅遠物件)などの条件でグレードが低かったため、すぐに入居者が退去してしまい、利回りが一気に下がってしまったというケースです。

物件価格と利回りだけに注目して購入しても、入居者がいなければ利回りは生まれません。

どうすれば失敗しなかったのか?

中古マンションの利回りは、さまざまな要素が絡んで絶えず変化していくものです。当初の物件価格が安く、利回りが良いからといって安心していたら、投資は失敗してしまいます。

従って、中古マンションに投資するときは、物件価格と利回りだけに着目するのではなく、物件の築年数、立地条件、周辺の家賃相場など、入居率に関わる諸条件をチェックしたうえで、投資するかどうかを決定しなければなりません。

そうした諸条件の見極めができていれば、失敗は防げるでしょう。くれぐれも目先の利益に惑わされないようにしてください。

失敗の原因は「割高な物件の購入」に集約される

今回紹介した失敗事例の根本的原因は、投資を成功に導くために必要な知識や情報を、本人が調べていなかったことにあります。必要な知識が備わっていれば、いずれの失敗も防ぐことができたでしょう。

一方、中古マンション投資の取引は投資会社と行うわけですから、会社選びも重要になります。中古マンション投資で実績がある、スキルやノウハウを持っている、評判が良いなどの条件はもちろん、適切な情報やアドバイスをくれる会社をパートナーとして選べるよう、注意深く比較を行いましょう。

当サイトでは「口コミ評価」「物件数」「駅チカ物件数」をもとにしたおすすめの中古マンション投資会社を紹介しています。購入時の会社選びに役立つ情報を揃えていますので、ぜひチェックしてみてください。

中古マンション投資で失敗しないためのポイント

1.中古マンション投資会社は複数の会社を比較する

中古マンション投資会社を利用する際には、1社のみの話を聞くのではなく、複数の会社を比較することから始めましょう。

中古マンション投資会社は様々なサービスを提供しています。会社によっては、入居者が入らなかった場合に家賃を保証してくれたり、入居者の募集をかけてくれたりと提供サービスの種類もクオリティも異なるもの。中古マンション投資会社の特徴を把握し、どのようなサービスを提供しているのか、家賃保証ならいくらまで払ってくれるのか、仲介手数料はいくらなのかなどを比較しましょう。

また、中古マンション投資は投資が完了したら終わりではありません。マンションを管理することも考えた会社選びが大切なのです。

2.人口の減少が予想されるエリアは避ける

当然のことではありますが、中古マンションを購入した後は入居者が入らないと利益はでません。人気のエリアであれば、入居者募集に力を入れなくとも十分な人が集まるかもしれませんが、人口が過疎化しているエリアのマンションを購入する際には注意が必要です。

中古マンション自体の価格がすでに落ちてきているエリアはもちろんのこと、これから人口が減るエリアや駅などの主要施設からの距離が遠いエリアは人が集まらずに目標とする利益を得ることが難しくなります。魅力的な物件かどうかも大切ですが、対象としているエリアで集客が見込めるのかチェックしましょう。

3.築年が1981年以降の物件を選ぶ

建物の建て方は1981年を境に大きく変化しています。1981年に新耐震基準が施行されたためです。1981年より後に建てられた物件はどのような建物であっても、この基準に則って建てられています。

1981年以前の建物は基準を満たしていないケースも多く、大きな地震によって甚大な損傷が発生する恐れがあるのです。もしも、1981年以前に建てられた物件を購入したい場合は、耐震工事を追加で行っているかどうかを確認は絶対です。追加工事によって現在の耐震基準を満たしていると判断できる場合は購入を検討しても良いでしょう。

4.物件の瑕疵をチェックする

物件に瑕疵(かし)がないかどうかをチェックすることも大事なポイントです。瑕疵とは、物件の欠陥やダメージ、不具合などのことを指します。新築のマンションであればこういった瑕疵はほとんどありませんし、初期不良であれば修繕してくれるので問題はないでしょう。

中古マンションの場合は、建ててから時間が経っていればいるほど、瑕疵がある可能性が高いです。しっかりと中古マンション投資会社に確認し、問題ないかをチェックし、契約書にも明記してもらうのが賢明でしょう。

中古マンション投資と節税について

中古マンションへの投資は、得られる利益もさることながら、節税の効果もあります。節税対策についてまとめましたので、ぜひ参考にしてください。

「中古マンション投資と節税について」はこちら

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