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中古マンション投資と節税について

このページでは、中古マンション投資が節税対策として有効な理由や、中古マンション投資で節税効果を考える際のポイントについて解説しています。

中古マンション投資が節税対策として有効な理由・仕組み

不動産投資はそもそも節税効果があるのか?

不動産投資によって節税対策を狙うためには、まず家賃収入と必要経費について理解しておくことが重要です。

中古マンションや新築マンションなどを購入して入居者へ貸し、家賃収入を得るという不動産投資では、マンションの修繕費や管理費、保険料などの維持費、さらには固定資産税や減価償却費といった諸経費が発生します。加えて、所得税や住民税は一般的に、個人の所得がトータルで黒字となっている場合に支払わなければなりません。

言い換えれば、不動産投資によって家賃収入を超える必要経費が発生し、サラリーマンとしての給与などから差し引くことができれば、所得税や住民税といった税金も下がるということになります。

損益通算と確定申告

損益通算とは、収入や発生した経費などを合算して考えることです。例えばサラリーマンとしての所得が年に400万円あり、不動産投資によって年に100万円の家賃収入と150万円の必要経費が発生していれば、収入の合計は年に350万円となって、サラリーマンとしての収入だけの場合よりも所得が下がるというイメージになります。

自分の年間所得がどの程度であるかは、確定申告によって国へ報告し、その内容に応じて課税額が決定されます。一方、確定申告をきちんと行わなければ所得額や課税額が決定されず、適切な納税義務を果たすことができません。

節税と赤字経営のバランス

黒字経営の場合は税金がかかるため、中古マンション投資で節税効果を発揮させようと考えれば、基本的に赤字経営になっているはずでしょう。反面、赤字経営は事業としてリスキーな面もあり、目先の節税効果だけを重視して、明らかにマイナス価値の不動産投資や中古マンション購入へ走ることは危険です。

重要なポイントは、中古マンション投資を含めた不動産投資は、不動産取得費など最初に高額な投資を行った上で、継続的な家賃収入によって初期投資分を回収し、やがて収益を得ていくというシステムになっていることです。

つまり、現在は赤字経営であったとしても、将来的に黒字化できるという投資プランがあったり、家賃収入的にはマイナスであってもマンションという不動産を試算として保有できるメリットがあったりすれば、それは健全な節税対策へつなげられます。反面、いつまで経っても黒字化できず、また不動産としての価値や節税効果が所得のマイナス分に見合っていない場合、節税対策どころか不動産を所有している限り損失が拡大することになるため、早期に物件を売却するという出口戦略が必要になるかも知れません。

中古マンション投資で節税対策を行いたい場合、節税効果と赤字経営のバランスを見極めることが重要です。

そもそもどうして節税対策が必要なのか?

そもそも、どうして自分が中古マンション投資で節税対策を考えるべきなのか、必要性について検討することも大切です。

例えば、サラリーマンや事業者として高額な所得を達成している人であれば、すでに多額の税金を支払っている可能性があり、中古マンション投資によって課税対象額や税率を下げられればトータルの経済的損失が少なくなるかも知れません。

一方、サラリーマンとしてそれほど収入が多くない人や、年金受給者が生活費の補助的な収入源として中古マンション投資を考えているような場合、そもそも税率が低くて課税額もあまり多くなく、期待しているほどの節税効果に届かないケースもあります。

そのため、自分の支払っている税金の額や種類、中古マンション投資によって期待できる具体的な節税効果などを総合的に判断するようにしましょう。

中古マンション投資と各種税金との関係

所得税

所得税とは、所得額に応じて国へ支払う税金であり、中古マンション投資による不動産所得やサラリーマンとしての収入、事業者としての営業利益などをトータルして考えます。

サラリーマンとしての収入が多かったり、事業者として高額な所得になっている人であったりすれば、中古マンション投資による赤字分で全体の所得が下がり、課税対象額が下がるかも知れません。また、日本では所得や財産が多ければ多いほど税率が上がっていく累進課税が導入されており、中古マンション投資によって所得を下げることで税率も低くすることができれば、大幅に税金が下がる場合もあり得ます。

当然ながら、中古マンション投資が黒字であった場合、所得額が増えるため所得税の額も高くなります。

課税所得900万円以上の人であれば節税効果が大きくなる?

令和2年分の所得税の税額表によれば、課税所得が695万円から899.9万円までの間は税率が23%で控除額が63.6万円である一方、課税所得が900万円から1,799.9万円の間になれば税率33%で控除額153.6万円となっており、課税所得が900万円以上になると税率は一気に1割アップする計算です。

つまり、例えば中古マンション投資によって課税所得額を900万円から800万円台に下げることができれば、税率が10%下がることになり、結果的に赤字分よりも大きな金額を残せるかもしれません。

なお、課税所得が195万円から329.9万円までの場合は税率10%・控除額9.75万円、課税所得が330万円から694.9万円であれば税率20%・控除額42.75万円となっており、必ずしも現時点で高収入な人だけが1割の節税効果を得られるわけでないこともポイントです。

参照元:国税庁|給与所得者と税
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/02_1.htm

住民税/地方税

所得税が国へ支払う税金である一方、住民税/地方税は住んでいる自治体へ支払う税金です。基本的に、課税所得額に応じて納税額が決まる点では所得税と同じですが、税率については各地方自治体によって多少の差があります。

中古マンション投資によって課税所得額を減らせれば、住民税においても節税効果を期待することが可能です。

相続税・贈与税

相続とは、被相続人が死亡した後、相続人が現金や不動産を承継することであり、それらの金額や評価額に応じて相続税が課せられます。

中古マンション投資における相続を考えた場合、マンションそのものを相続不動産として考えることと、中古マンション投資を事業として承継するという点の、2つのポイントがあります。

一般的に、中古マンション投資によって相続する敷地は「貸家建付地」となり、単純に土地として相続する場合よりも評価額を下げられる点は重要です。加えて、中古マンション投資として事業を引き継いだ場合、家賃収入による継続的な利益は相続時点の課税対象とならないため、長期的に考えれば相続税による支払額を下げられると考えられるでしょう。また、減価償却費などが残っていて赤字計上できる場合、さらなる節税効果を期待できる可能性もあります。

さらに、被相続人が死亡する前に「相続時精算課税制度」を活用すれば、2,500万円(※)までであれば贈与税が無課税で生前贈与を実現できるという点も重要です。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは、2,500万円(※)までの金額や評価額であれば、贈与税が無税となる制度です。ただし、一切の税金がゼロになるのでなく、贈与時の価額と相続財産としての価額を合算して、改めて税額を計算することになります。

マンションのような不動産の場合、築年数によって評価額は一般的に下がる傾向にあるため、上手に相続時精算課税制度を活用することで相続税や贈与税として支払う金額を下げられるかも知れません。

ただし、相続時精算課税制度は原則として「60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子または孫に対する贈与」において選択可能になる制度のため、両親が若い場合や子供が未成年の場合などは利用することができません。

※参照元:国税庁|相続時精算課税の選択
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4103.htm

固定資産税・都市計画税

固定資産税とは、マンションや土地などのような不動産や、償却資産(事業用資産)といった固定資産に対して課税される税金です。中古マンション投資では、必要経費として計上する税金となります。

また、都市計画税は都市計画事業や土地区画整理事業などの費用に充当させることを目的にした税金であり、必要に応じて固定資産税と合わせて支払います。

必要経費として計上できる費用の種類

中古マンション投資において必要経費として計上できる費用には様々なものがあり、個々について考えることが大切です。

固定資産税・都市計画税

固定資産税や都市計画税は、不動産投資の必要経費として申告することができます。

修繕費・修繕積立金・管理費

物件に生じた不具合を補修したり、故障した設備を修繕したりした場合、その修繕費も中古マンション投資の経費として計上できます。また、現時点で修繕が必要でなくとも、将来的なリスクへ備えて修繕積立金を支払っている場合、それも経費として計上することが可能です。

なお、そもそも不具合が生じないように、建物管理会社へ管理費を支払って安全な環境を維持しているような場合も同様です。その場合は管理費が必要経費となります。

損害保険料

火災保険など、損害に備えた保険(掛け捨て)の費用もマンションのランニングコストとして一般的です。

ローン金利

中古マンションを購入する際に金融機関などから資金を借り入れていた場合、そのローン金利分を必要経費として計上できます。ただし、ローンの元金について計上することはできません。

マンションの広告宣伝費・賃貸管理会社への管理料など

入居者を募集するために宣伝広告を行った場合、それに使った費用を広告宣伝費として計上できます。また、入居者の募集や家賃回収などの業務を管理会社に一任している場合、そのための管理料も必要経費になります。

税理士や弁護士への支払い

中古マンション投資に関して税務関係を税理士へ依頼した場合、その支払金も必要経費です。また、もしも入居者やその他の人物と訴訟トラブルや賠償責任トラブルなどが生じた場合、それを解決するために弁護士へ支払った費用や訴訟にかかった費用も経費として計上できます。

減価償却費

減価償却費とは、マンションの取得時に支払った物件購入費を、法的に定められた年数で分割して支払うお金です。

減価償却費はすでに物件取得費として支払っているため、必要経費として計上できるものの、実際に新たな支出はありません。

中古マンション投資の方が新築マンション投資よりも節税効果が大きい?

物件の耐用年数は、マンションが完成した時点から数えられており、当然ながら中古マンションの方が新築マンションよりも残りの耐用年数は短くなります。

耐用年数が短くなるということは、1年当たりの減価償却費も高額になりやすいため、中古マンション投資の方が短期的に大きな節税効果を狙える可能性も高まります。

不動産の耐用年数と減価償却費の計算方法

マンションの耐用年数は構造によって分類されていることが重要です。

例えば、2020年に完成したRC造(鉄筋コンクリート造)の場合は耐用年数が「47年」、木造マンションの場合は「22年」となっています。そのため、仮に新築マンションとして4,000万円の物件を2020年に購入していれば、減価償却費は耐用年数47年に応じた「定額法の償却率」を取得費に乗じて計算されます。具体的には以下のような計算式です。

4,000万円(取得費)×2.2%(耐用年数47年に対応した定額法償却率)=88万円(減価償却費)

一方、中古マンションにおける取得時の耐用年数は、購入時点の築年数(経過年数)を新築時の耐用年数から差し引いた上で、経過年数に0.2を乗じた数字を加えて算出します。例えば、2020年にRC造(耐用年数47年)の中古マンション(築15年)を4,000万円で購入した場合、耐用年数は以下のようになります。

(47年-15年)+15年×0.2=35年(中古マンションの取得時の耐用年数)

そして減価償却費は、耐用年数35年の定額法償却率が2.9%となっているため、

4,000万円×2.9%=116万円

となり、同価格での取得であれば、新築マンションよりも中古マンションでこそ多額の経費計上が可能です。

参照元:国税庁|減価償却資産の耐用年数表
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/info/hyo01_02.pdf
参照元:国税庁|減価償却資産の償却率表
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070412/pdf/3.pdf

参照元:国税庁|中古資産の耐用年数
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5404.htm

中古マンション投資で節税対策を考える場合の注意点

そもそも中古マンション投資の主目的は、事業として長期的な収入源を確保していくことが一般的とされています。

すでに高額納税者であり、少しでも税率や課税対象額を下げるために最初から赤字目的で不動産投資を行うというのであれば別ですが、そうでなければ目先の節税効果だけでなく将来的な利益も合わせて投資プランを考案しなければなりません。

そのため、ただ単に赤字物件を取得するのでなく、中古マンション投資の出口戦略や耐用年数が経過した後のキャッシュフロー、相続時の税金なども考えながら、物件を選ぶようにしていきましょう。

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