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中古マンション投資のメリット・デメリットまとめ

このページでは、中古マンション投資のメリット・デメリットについて分かりやすく解説しています。

中古マンション投資ならではの特徴

築年数に応じたメリット・デメリットがある

中古マンションは新築マンションと異なり、物件価格を抑えつつ、様々な物件の中から目的に合った投資対象を選定できます。反面、新築マンションのように最新設備を備えていたり、新築というブランド価値をアピールしたりできず、修繕リスクに備えたり入居者を集める工夫を考えたりしなければならない点も重要です。

中古マンション投資にしても新築マンション投資にしても、それぞれメリットとデメリットがあり、どちらを選択するにせよ投資の種類に応じた特性を理解した上で、個々の物件に合わせた投資計画やキャッシュフローの試算を行っていくことが欠かせません。

物件取得費用が安くなりやすい

新築マンションと比較して、中古マンションの大きな特徴は物件取得費の安さです。当然ながら、同規模・同ランクのマンションであれば、築年数が経過するほどマンションの価値は下がりますし、また築年数が浅くとも一度でもオーナーの入れ替わった中古マンションは、新築時よりも価格が大きく下落します。

そのため、中古マンション投資は新築マンション投資よりも初期費用が安くなり、初期投資費用を回収するまでの期間も短くできる可能性があるでしょう。

利回りを高くできる可能性がある

初期費用を抑えやすく、物件の取得に支払った費用を短期間で回収できるということは、投資としての利回りが高いということです。

高利回りの物件は投資対象として魅力的であり、場合によっては短期間で初期費用を回収した上で、継続的に家賃収入を利益として得られるかもしれません。

ただし、中古マンションでは経年劣化に応じた故障や不具合、災害による倒壊や損壊といったリスクもあり、それらの対策コストも合わせてトータルで考えることが大切です。

入居率や家賃収入を計算しやすい

中古マンション投資の場合、すでにマンションには入居者が存在しており、家賃の支払いも継続して行われています。そのため、投資を開始した時点でどの程度の入居率が達成されていて、どれくらいの家賃収入があるのか、具体的な数値として把握できることは強みです。

一方、問題のある入居者がいたり、家賃滞納といった問題を抱えていたりする場合、投資開始時点からリスクが増えることになるため、事前調査が不可欠です。

物件の選択肢が多い

数が限られている新築マンションに対して、中古マンションは築浅の物件から古い物件まで、様々なものが市場に存在しています。

投資対象となる物件の選択肢が多いということは、自分が考える投資プランに適した物件を選べる可能性も高まることになり、投資の成功率を向上させることができます。タイミングやエリアによっては、非常に魅力的な物件が比較的リーズナブルな価格で販売されていることさえあるでしょう。

ただし、中古マンションの中には当然ながら不動産投資に適さない物件もあり、あくまでも魅力的な投資物件をきちんと選定できる環境づくりが必要です。

資産価値が新築マンションよりも安定している

新築マンションの場合、購入後に売却しようとすると、取得費と売却額に大きな差が生じやすくなります。特に早期売却をすると損失が大きくなるリスクも強まってしまうため、ある程度の期間は安定して投資を続けることが最低条件になるでしょう。

しかし、すでに中古物件として販売されているマンションの場合、再び売却するとなっても中古価格が適用されるため、取得時と売却時の価格差を抑えやすくなります。

マンション投資の特徴は、家賃収入を得られるというだけでなく、資産価値のあるマンションを保有できるという点です。そのため、資産価値が下がりにくい中古マンションは、相続や贈与、出口戦略を考える上で好意的なポイントでしょう。

中古マンション投資のメリット・デメリット

中古マンション投資のメリット

投資物件のコストパフォーマンスを追求できる

取得費用が安く、入居率が高くて家賃収入を期待できる物件であれば、コストパフォーマンスが高く投資事業としても魅力的です。そのため、表面利回りでも中古マンション投資の方が、新築マンション投資より高くなりやすくなっています。

また、入居期間の長いファミリー層であれば投資開始後も引き続き暮らしてくれる可能性が高く、家賃収入を安定させやすいこともメリットです。

もちろん定期的に入居者が入れ替わりやすいワンルームマンションであったとしても、中古マンション投資ならではの家賃設定で入居希望者のニーズへ配慮すれば、空室期間を短く抑えられるでしょう。

節税効果を期待できる

耐用年数が新築マンションよりも短い中古マンションでは、減価償却費が高額になりやすいということが重要です。加えて、修繕コストや修繕積立金といった費用も積極的に意識する必要があり、必要経費の額が上昇しやすくなっています。

家賃収入が一定なのに必要経費が増大すれば、得られる利益は少なくなります。しかし、サラリーマンとしての給与や他の事業所得などを持っている人の場合、仮に中古マンション投資が赤字であっても損益通算によって所得を調整すれば、税率を下げたり納税額を減らしたりという節税効果を期待できるかもしれません。

節税対策として不動産投資を考えた場合、中古マンション投資は新築マンション投資よりも一般的に節税効果が高いとされています。

住民ニーズやエリアニーズを把握しやすい

複数のマンションを比較検討し、それぞれの家賃相場や入居状況などを確認できることは、その地域でどのようなマンションが求められているのかというニーズの明確な把握につながります。

ニーズが把握できていれば、理想的な中古マンションを探しやすくなる上、リフォームやリノベーションによってマンション価値を高めようとした際にも効果的なプランニングしやすくなるでしょう。

また、近隣の新築マンションを確認して、どのような設備や施設がトレンドなのか検討したり、実際にそれがどの程度まで入居者の満足度につながっていくのか見定めたりといったことも可能になります。

資産としての価値が安定している

資産価値が下がりにくい中古マンションだからこそ、仮に家賃収入によって大きな利益を得られなかったとしても、売却による現金化のメリットを受けやすいのは強みです。

また、相続する資産として中古マンションが含まれる場合、マンションが古いことで評価額も低くなるかもしれません。加えて、投資事業を承継させることで、相続が完了してからも定期的な収入を家族へ遺せる可能性が高まります。

修繕コストや設備の交換費は全国的にあまり変わらない

中古マンションでは設備の故障や建物の損壊に対してコストが発生しますが、例えば部品の販売価格や職人の作業時間は地価や物価の差ほど大きくありません。そのため、全国的に修繕費用や設備交換費といったコストを計算しやすく、家賃相場に比例して収入と経費の差額(利益)も高めやすくなると期待できます。

中古マンション投資のデメリット

ランニングコストが新築マンションよりも高い

減価償却費が増大しがちで、修繕や補修も定期的に行っていかなければならない中古マンション投資では、必然的にランニングコストも高くなる傾向にあります。

また、入居者希望者から好意的な印象を抱いてもらうため、リフォームにお金をかけなければならないこともあるでしょう。設備が古くて現行機器との互換性がない場合、部品修理でなく機器をまるごと交換しなければならない時もあります。

その他、建築時期が古くて現代の安全基準に適合していない場合、耐震補強工事などが必要になるかも知れません。

目に見えないリスクもある

設備の故障や施設の老朽化など、書類上で確認できたり、目で見て把握したりできるリスクは様々。しかし、特に築年数が大きな中古マンションの場合、どの工事業者がどのような工事作業を行っていたのか確認困難なこともあり、さらに表面上の変化として現れない建物リスクも存在します。

そのため、投資開始前から把握できているリスクに備えることはもちろんとして、想定外のリスクやトラブルについても万が一のケースがあると想定しておくことが必要です。

金融機関のローン審査が厳しくなりがち

金融機関からの融資で物件取得費をまかなおうと考えた場合、中古マンション投資の方が新築マンション投資よりも一般的に審査が厳しくなります。

不動産投資は長期的に安定した事業継続が特徴であり、金融機関でも高額な融資を長期にわたって返済してもらうことを前提とします。そのため、金融機関ではローン審査の際に、物件がどれくらいの期間ずっと価値を維持できるかという目安として、マンションの耐用年数を考慮することが重要です。

マンションの法定耐用年数は構造や用途、築年数ごとに変化し、耐用年数が短い中古マンションでは融資額が少なくなったり、返済期間が短くなったりします。

キャッシュフローの計算がシビアになる

ローン審査に通ったとしても、返済期間が短ければ月々の返済額は増大します。また、融資額が少なければ、マンションを取得するための頭金を多く用意しなければならないかもしれません。

家賃収入に急な変動を望みにくい中、返済額が高くなったり、最初に頭金を多く支払って現金の余裕が少なくなったりしていれば、キャッシュフローが破綻して物件を売却しなければならないこともあるでしょう。

見た目やイメージによるマイナス影響

古くて老朽化の進んだマンションに対して、そもそも選択肢から除外するといった人は少なくありません。また、実際の設備はリフォームなどでしっかりとしていても、築年数の多さだけで「古くさいはず」といったイメージを抱かれるリスクもあります。

そのため、中古マンション投資では入居希望者のニーズを把握した上で、訴求効果のある工夫を考えることが大切です。

個々の室内を確認しにくい

入居者が暮らしている中古マンションでは、それぞれ戸別に訪問できないこともあり、個々の部屋の状況がどうなっているのか確認しにくい点がデメリットです。

問題のある入居者がいるリスク

明らかに魅力的な立地条件で、設備的な問題も特にないマンションが市場に流れている場合、前オーナーに経済的な問題があったか、あるいは現在の入居者に問題があって投資継続が困難になった可能性などが考えられます。

汚部屋やゴミ問題、家賃滞納や騒音など、入居者に関連したトラブルはマンション価値の低下に直結します。当然ながら、新築マンションでも問題のある入居者がやってくるリスクはありますが、すでに入居者のいる中古マンション投資では事前にどのような人が暮らしているのか、管理会社へしっかり確認するようにしましょう。

中古マンション投資のメリットを追求するコツ

中古マンション投資ならではの強みを理解する

新築価格では手が出ないような物件でも、中古であれば購入できる可能性があるように、中古マンション投資ならではのメリットや特性を理解した上で、必要な取り組みを考えることが大切です。

また、地域の都市計画なども確認し、今後の変化を意識することも必要です。

修繕や損壊のリスクを分析する

物件管理に関する資料を確認したり、実際に物件を訪問した際に細部まできちんと確認したりして、修繕リスクや修繕時にどの程度のコストが発生するかシミュレーションしておきましょう。

なお、修繕や改修に時間がかかる場合、その期間の家賃収入がゼロになることもキャッシュフロー計算へ組み込みます。

現時点で修繕が不要でも、保険や積立金でリスク管理を継続することが大切です。

節税効果や相続といった観点からも物件価値を考える

仮に家賃収入が大きくなくても、節税効果や相続時のメリットが多ければ、投資を行う価値は十分にあります。反面、節税効果を期待しすぎて赤字物件を抱えてしまえば、キャッシュフローが破綻するかも知れません。

中古マンション投資のプランニングをする際には、相場から期待される家賃収入やランニングコストの他にも、様々な面からアプローチすることが重要です。

信頼できるビジネスパートナーを見つける

修繕リスクの大きい中古マンション投資では、トラブルを早期発見・早期解決できるよう、普段から適切なメンテナンスや管理を行うことが欠かせません。

もちろん、入居者の募集や家賃回収、売却時の仲介など、不動産の専門家が役に立つ場面は様々であり、本当に信頼できて長期的にも良い関係を維持できるビジネスパートナーの選定が肝心です。

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