中古マンション投資の成功法則&頼れる投資会社の情報まとめ

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綿密な投資プランを立てる

中古マンション投資を成功させるには、どんな投資プランを立てるべきなのか。そのポイントを解説しています。

将来設計も考慮したプランを立てる

中古マンション投資の目的や希望は人それぞれ違うものですから、最適な投資プランも一人ひとり違ってきます。自分の立てた目標や子どもの成長、老後の生活といった将来設計を踏まえて、自分サイズの投資プランを立てることが重要です。

そのためには、頭金・月々のローン支払額・家賃収入などをシミュレーションして、どれくらいの価格なら手に入れられるか、利益が得られるのかなど勘定してみましょう。

以下にイメージとして、中古マンション経営のシミュレーション例を紹介します。

(例)【1,500万円の物件をローンを活用して購入した場合】

◎初期投資
・頭金:800,000円(物件価格の約5%)
・諸費用:500,000円(売買契約時にかかる印紙税など)
※このほか投資会社によっては、仲介手数料がかかる場合もあります。

◎収入
・家賃(月):83,000(近隣の家賃相場によって変動)

◎支出
・月々の返済額:54,000円(固定金利2.5%の住宅ローンを契約したと仮定)
・月々の管理費:10,000円(不動産会社への管理手数料や修繕積立金など)
※その他、固定資産税などもかかります。

→月々約19,000円の収益、年間約220,000円+初年度の節税分約140,000円
→初年度の損益:360,000円
※節税に関しては、初年度は諸費用など必要経費を多く計上できるため多く還付されますが、2年目以降は約半分となります。なお一生涯、節税できるわけではありません。

大きなターニングポイントは10年目と20年目

中古マンション投資の大きなターニングポイントは2度あります。1度目が「不動産価格の下落」、その次が「住宅ローンの返済時」です。

まず不動産価格の下落について、老朽化が進み大きな損傷がないにしても「家賃の引き下げ」は検討しておかなければなりません。

一般的に賃貸マンションの場合、築10年~15年目あたりが引き下げの時期とされています。また、修繕積立金などの引き上げも考えられ、場合によっては収支がマイナスになることもあります。

なお中古物件の場合、新築と比べれば大きな家賃の引き下げがないのが一般的なようです(もともとの家賃が新築よりも抑えられているため)。

次のターニングポイントは20年目あたりのローン返済時。それ以降は、管理費や修繕積立金などはかかりますが、家賃収入が見込めるようになり中古マンション投資の収益はアップしていきます。貯蓄した資金を元に2室目、3室目を購入するオーナーもいます。

このほかにも、「住宅ローンの金利上昇」やリフォームなど「別途かかる費用」などもあり、収益は年々変化していくことが想定されますので、投資会社と一緒に綿密な投資プランを立てていく必要があるのです。

こういった点もプランニングの際に確認しておきましょう。きちんとしたプランを提示してくれる会社ならば信頼性の高さが伺えますし、リスクを最低限に抑えられます。

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