中古マンション投資の成功法則&頼れる投資会社の情報まとめ

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綿密な投資プランを立てる

中古マンション投資を成功させるには、どんな投資プランを立てるべきなのか。そのポイントを解説しています。

将来設計も考慮したプランを立てる

中古マンション投資の目的や希望は人それぞれ違うものですから、最適な投資プランも一人ひとり違ってきます。いつまでに自分の立てた不労所得目標を獲得するのか、子どもの成長や教育資金、老後の生活といった将来設計を踏まえて、自分サイズの投資プランを立てることが重要です。

そのためには、頭金・月々のローン支払額・家賃収入などをシミュレーションして、どれくらいの価格なら手に入れられるか、利益が得られるのかなど勘定してみましょう。

以下にイメージとして、中古マンション経営のシミュレーション例を紹介します。

(例)【2,000万円の物件をローン活用して購入した場合】

◎初期投資
・頭金:100,000円
・諸費用:500,000円(売買契約時にかかる登記費用や印紙税など)
※このほか投資会社によっては、仲介手数料がかかる場合もあります。

◎収入
・家賃(月):85,000円(近隣の家賃相場によって変動)

◎支出
・月々の返済額:66,252円(ローン金利2%と仮定)
・月々の管理費:12,000円(賃貸管理手数料や建物管理費や修繕積立金)
※その他、固定資産税などもかかります。

→月々約6,748円の収入、年間約80,976円+初年度の節税分約140,000円
→初年度の損益:230,976円
※節税に関しては、初年度は諸費用など必要経費を多く計上できるため多く還付されますが、2年目以降は約半分となります。なお一生涯、節税できるわけではありません。

大きなターニングポイントは10年目と20年目

中古マンション投資の大きなターニングポイントは2度あります。1度目が「不動産価格の下落」、その次が「住宅ローンの返済時」です。

まず不動産価格の下落について、老朽化が進み大きな損傷がないにしても「家賃の引き下げ」は検討しておかなければなりません。

一般的に賃貸マンションの場合、新築でご入居された方が退出して中古マンションとして賃貸募集をするタイミングと、築10年~15年目あたりが引き下げの時期とされています。また、修繕積立金などの引き上げも考えられ、場合によっては収支がマイナスになることもあります。

しかしながら、再開発エリアや好立地の中古マンションでは、ここ最近では家賃が上がる傾向も見受けられますので、購入物件をどこで所有するのかが重要なポイントになります。

また、中古物件の場合、すでにエリアの相場で賃貸されているケースが主流のため、新築と比べれば大きな家賃の引き下げとなるケースは少ないです。

次のターニングポイントは、繰り上げ返済などを行う20年目あたりのローン返済時。ほとんどの方は35年や45年という長期ローンを組んで物件を購入されますが、マンションからの毎月の収益やご自身の自助努力で繰上げ返済を行い、純資産にされる方が多いです。完済後も建物管理費や修繕積立金などはかかりますが、家賃収入が安定収入として見込めるようになるため、中古マンション投資の収益は格段にアップしていきます。それにより、自然と貯蓄された資金を元に更に物件を増やすオーナーも多いようです。

この他にも、「住宅ローンの金利上昇」や、設備の劣化やリフォームなど「別途かかる費用」もあり、収益は年々変化していくことが想定されますので、投資会社と一緒に綿密な投資プランを立てていく必要があるのです。

こういった点も購入前のプランニングの際に確認しておきましょう。きちんとしたプランを提示してくれる会社ならば信頼性の高さが伺えますし、長期的な投資リスクを最低限に抑えられます。

逆に、そのようなリスクを話をしたがらなかったり、知識がない営業マンや、うやむやにする不動産会社も多いので、しっかりと見極めるようにしましょう。

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